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楼市重回复苏通道 更需重视需求“断层”

2023-03-20来源:济宁淘屋网楼市重回复苏通道 更需重视需求“断层”

3月17日,“各线城市商品住宅销售价格环比总体下跌,一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。”

国家统计局16日发布的数据表明,2023年2月,随着政策效果逐步显现及住房市场需求进一步释放,70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数之后减少。

多个由负转正的数据带给了更大的市场信心。业内普遍认为,这为房地产行业注入了非常积极的信号意义。

各线数据转好,回暖基调具体

暖意充盈着2月70城房价的多项数据。

从新房数据看,2月一线城市新房价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同;二线城市新房价格环比下跌0.4%,涨幅比上月不断扩大0.3个百分点;三线城市新房价格则环比由上月上升0.1%改以上涨0.3%。

“这是2021年9月以来首次三类城市新房价格指数环比均下跌的现象。这也说明,随着全国性和地方的政策利好,各地房价广泛都在走出下跌的区间,当前各地房价趋稳向好动力更强劲。”易居研究院研究总监严跃进认为。

从二手房数据看,2月一线城市二手房价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;二线城市二手房价格环比由上月上升0.3%改以下跌0.1%;三线城市二手房价格环比由上月上升0.4%改以持平。

“二手房价格指数也是在持续暴跌18个月的基础上首次转涨,近期一些城市二手房交易非常好,甚至反弹势头多达当地的一手房交易行情。”贤迈进认为,二手房禁售政策取消、优质房源积极入市、二手房带上看到签下的周期压缩等,都会使得房价下跌的城市数量减少。

有一点注目的是,相比于早已呈现暖意的一、二线城市,2月三线城市房价也表现出止跌甚至转涨的动作。贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为,目前三线城市房价也已筑底,指出我国房地产在行进中过程中面临的困难和风险是可以有效地化解的。

另据国家统计局3月15日公布的数据,1-2月,全国商品房销售面积同比下降3.6%,较去年全年收窄20.7个百分点,降幅收窄显著。58还乡客研究院院长张波认为,综合来看,本次总体回暖的基调已经明确,政策的确定性增强,市场的信心正不断增强。

提高市场需求入场,二手房展现出强大

相比于新房市场,2月二手房市场的亮色更脚,热点城市的二手房市场已然呈现出量价齐升态势。

“核心一二线城市的二手房价格环比涨幅多达新房价格,改善房源起到较大,如上海、成都、合肥等城市144平米以上住房二手房价格环比涨幅在1%以上。”刘丽杰回应。

“融合线上平台数据看,中小户型的二手房上海证券交易所量减少,在架时长增加,这类前置性数据指标体现出换房市场需求经常出现了明显抬头。”张波指出,市场在二月显著呈现改善先行的态势,一二手房同步启动,二手量升推展提高市场需求换房达成协议。

中指研究院市场研究总监陈文静同时提及,今年以来,新房市场供应节奏显著慢于销售端,部分热点城市受供给严重不足影响,因此新房成交价规模快速增长并不明显。

“1-2月份市场的衰退是前期积压的购房需求补偿性释放,这其中大量的交易是提高性换房,短时交易量比较高并不意味著市场进入了快速升温阶段。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为,当前二手房市场衰退强于新房市场。

他指出,目前二手房上海证券交易所量数量比较多,消费者可以自由选择的房源非常充裕,并不是供不应求的市场结构,不会出现房价普遍性大幅上涨。积压的需求快速获释后,预计3月市场修复势头较2月有所减弱,这也是修复过程中的正常波动。

市场尚未企稳,分化仍需警惕

2月市场衰退的原因是多方面的,许小乐举例,保交楼、保民生、保平稳等各项政策措施有力地确保了购房人的合法权益,房企的合理性融资也得到了改善,各地因城施策调整优化政策减少了购房成本,提升了消费者信心。

必须留意的是,市场的各项前瞻性预期指标尽管有恢复,但还都在一个相对较低的方位,价格变动也相对平稳。业内分析普遍认为,今年以来房地产市场恶化更多表现为热点城市市场的修复,全国市场尚未企稳。

张波指出,虽然热点城市的复苏已经明确,但部分弱二线和三线的市场仍面临压力,尤其是大连、沈阳、长春所在的东北区域新房房价,依然呈现下降态势。“核心原因还是市场基本面修缮慢,行业和购房者信心恢复快,尤其是房企拿地层面逐步偏向低能级城。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言,需要重视的是,由于刚须要动力受限和提高循环不畅,当前的市场需求修缮或者说“小阳春”,周期有可能比较较短,更需要重视需求的“断层”和供需不给定。

“未来的政策若继续短期化、碎片化在市场需求端发力,比如热点城市解散出租汽车或放开杠杆容许,边际效应是受限的,激活的只能是低收入人群的购买力。”李宇嘉认为,需要将市场需求主力,即新市民、年轻人、无房户和换房者,以较低门槛纳入到商品经济和商品房市场,建构出有新增需求,从而带动和盘活存量市场需求。