实施《意见》并非是抨击房地产经纪行业，而是为行业未来服务提升和收费方式变革指明了方向。
近年来，一些房产中介领域的乱象让不少人困惑不已。例如，“黑中介”公布虚假房源、“一房多卖”，或既收佣金，又赚到“差价”等，其中，最常见的是违规收集并欺诈消费者个人信息……
针对这些乱象以及为促进行业身体健康发展，住房和城乡建设部、市场监管总局近日牵头发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），提出了强化从业主体管理、严格实施明码标价、强化个人信息维护等10条建议。
这意味著房产中介公司将步入一场“考试”。天眼坎数据表明，房地产经纪相关企业105万余家，其中，去年新增相关注册企业15.7万余家，增速约18.6%。
“房地产经纪服务是时候‘道别’过去的模式了，房产中介行业必须展开革命性的变革。”这是广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看见《意见》后的第一感受。
在空·白研究院创始人杨现领看来，《意见》的实施并非是打压房地产经纪行业，而是在房地产市场上行趋势下，通过市场化机制的完备和平台经济的发展，稳定房地产市场。《意见》为行业未来的服务提高和收费方式变革指明了方向。
易居研究院研究总监贤跃进认为，《意见》实施对于中介行业的规范和健康发展具有积极的作用，同时也对行业的发展明确提出了很多新思路。其中，仅次于的亮点在于引导交易双方承担服务费用，体现了对购房者权益的维护。
为购房者减负？建议买卖双方共担中介费
“规范”与“减负”是此次《意见》释放出的两个具体信号。
《意见》的第一条便是强化从业主体管理，严苛实施房地产经纪机构备案制度。同时，《意见》也认为，房地产经纪机构要合理降低住房交易和出租经纪服务费用。鼓励按照成交价价格越高、服务费率越低的原则实施分档定价。
在李宇嘉显然，当房地产循环链条运转速度减缓，个别地方甚至转不起来的情况下，一切阻碍交易的多余环节能砍则砍，成本能降则叛，比如减少房贷利率、试点“带押过户”以及减少中介服务成本均是如此。
购房哪些多余成本应当被砍掉？李宇嘉认为，在新房交易方面，有的中介利用房源信息不对称，故意生产供应紧张氛围，或与开发商内部人员合谋，违规收取“茶水费”、售卖购房指标，这些都不不应是购房者不应开销的成本。
在二手房交易过程中，有时“可选成本”不少。李宇嘉指出，独占行为在房产经纪行业并不少见，比如某片区内几家中介成立“最低费率”进行独占定价；或者联合卖家做到低房屋价格，诱骗买家“入局”；或者利用信息不对称，谎称其他买家开价更高，诱骗买家支付额外瞄准房源的费用；此外，还有中介机构进行捆绑销售等。这些都要砍掉，从而严控过高经纪费用。
对此，《意见》明确，将增大对违法违规行为的整治力度。其中，对收费显著高于市场平均水平的房地产经纪机构，相关部门采行约谈等综合措施展开重点监管。并且也会依法查处不按规定明码标价、操控经纪服务收费等违背价格和反垄断法律法规的不道德。
值得关注的是，《意见》还提出引领由交易双方共同分担经纪服务费用。在国内，经纪服务费一般由买家承担。不少专家向中青报·中青网记者回应，这一政策的目标是为购房者减负。
在贤跃进看来，买卖双方承担费用等，客观上也有助中介费用的定价规则明晰，先前买卖双方也必须关注此类规则的变化，积极调整买卖策略。
有的地区已经实施了房屋买卖双方共同承担经纪服务费，且佣金有所上调。2月28日，荆州市房地产中介协会发布一份报告，要求将二手房交易佣金收费标准由房屋实际成交总价的2%调整为3%，其中，买家缴纳2%，卖家支付1%，今年3月1日起月执行。
这些举措能否为购房者减负？行业内也有人持猜测态度。北京市朝阳区从事房产中介工作的李晓丽（化名）说，对于引导由交易双方共同承担经纪服务费用，她还未接到通知，“羊毛出在羊身上，让业主分摊中介费，那么他就可能把房价加高。”
“这些年，佣金已经叛了不少。”这是另一家北京市房产经纪服务机构的中介张泽（化名）的感受。他说，在北京房屋买卖的佣金广泛由买家分担，虽然一些地方是由买卖双方共同分担，但业主其实不会把这个钱折算到房价里，最终，购房者的总预算可能会变。
将经纪服务费纳入监管意味着什么
当前，一些地区的二手房交易正在转好，房屋中介公司也忙了起来。
在中介行业流传着这样一句话：较低佣金下无“白中介”。事实上，高佣金下，“黑中介”也不少。在购房时，个别消费者曾遭遇过“黑中介”卷款跑路的情况，也有中介缴纳佣金后就对消费者的市场需求“爱答不理”，甚至直接当起了甩手掌柜。
对此，《意见》明确提出，强化存量房交易资金监管，除交易当事人明确提出明确要求外，购房款应划入资金监管账户。比较突出的是，《意见》还希望房地产经纪机构将经纪服务费用划入交易资金监管范围。
李宇嘉认为，希望房地产经纪机构将经纪服务费用划入交易资金监管范围，让中介机构根据服务进程展开分段收费，在一定程度上既确保经纪服务的质量，也确保购房者的权益。
张泽介绍，一般情况下，他所在的公司对北京市存量房的佣金收费标准是房屋成交价总价的2.7%。在买房时，购房者往往会签定3份合同：存量房屋买卖合约、存量房承购经纪服务合约以及存量房买卖居间服务合约，2.7%的费用由后面两个合同规定的服务包含。当房屋成交价格多达150万元，中介费可以打八折。房屋中介服务的门槛虽然不低，但服务流程相对较长。在签下之前，从扩展房源、客源到成交，必须投入大量的时间和精力。
此次《意见》明确了房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务构成。其中，基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，还包括提供房源客源信息、带上客户看房、签订房屋交易合约、协助办理不动产注册等。延伸服务是房地产经纪机构拒绝接受交易当事人委托提供的驻华贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。
行业高质量发展的新“启动键”
对于“黑中介”来说，《意见》在一定程度上像一个新的“休止符”，同时也是房地产经纪服务行业高质量发展新的“启动键”。
中国房地产市场步入“存量时代”，房地产经纪行业是存量循环一起的“润滑剂”之一。李宇嘉表示，《意见》出台的目标是推动房产经纪行业打造新模式，增进行业高质量发展。
“前进中介行业探索新的发展模式。”贤跃进指出，今年二手房市场总体趋于活跃和步入复苏阶段，中介行业步入新的发展机会。在此过程中，对于中介行业的规范，有助巩固今年以来的宽松政策成果，同时增加此类行业的运作风险，最终将增进中介行业的平稳身体健康发展。
李宇嘉也看见了房产经纪机构的新机遇。在他看来，商品房市场对经纪机构的依赖度越来越大，买家和卖家对中介的依赖度也越来越大。经纪机构必须苦练“内功”，强化专业修养和服务能力，作好差异化、精细化服务。未来，老百姓买房更多的是为了满足刚须要或改善性住房需求，人们要寻找好房子、好小区、好社区，房产经纪人的服务必须向产业链上下游延伸，向满足老百姓对美好居住的需求的方向伸延。
